Jak obliczyć stopę kapitalizacji: 6 kroków

Inwestorzy sektora nieruchomości polegają na różnych rodzajach informacji w procesie negocjacji dotyczącej obiektów nieruchomości, które przynoszą przychody. Na przykład są one zainteresowani atrakcyjnością lokalizacji nieruchomości i / lub wszelkich nadchodzących zmian w okolicy. Jednym z najważniejszych elementów, które pomagają inwestorom podjąć decyzję, jest stopa kapitalizacji. Stopa kapitalizacji (stosunek zysku netto i cenie nabycia) pozwala inwestorom porównać nieruchomości między sobą, ocenę normy zysku inwestycji w posiadaniu. Przeglądaj poniższe kroki, aby obliczyć stawkę kapitalizacji dla swojego domu!

Kroki

Część 1 z 2:

Obliczanie stawek kapitalizacji

jeden. Oblicz roczny dochód brutto nieruchomości inwestycyjnych. Dochód brutto z pewnej nieruchomości inwestycyjnej jest głównie dochód do wynajęcia. Innymi słowy, kiedy inwestor nieruchomości kupuje dom, zwykle zarabia na nim pieniądze, przede wszystkim, od przekazania go do wynajęcia mieszkańców. Nie jest to jednak jedyne możliwe źródło dochodu. Inne przychody można również naliczyć z nieruchomości, takich jak na przykład aparaty handlowe lub pralki.

Na przykład, przypuśćmy, że właśnie kupiliśmy dom i zamierzamy wynająć ją za 750 USD / miesiąc. W takich stawkach możemy spodziewać się, że roczny zysk brutto nieruchomości będzie 750 × 12 = 9000 USD.

Obraz zatytułowany figury Cap Oceń Krok 2

2. Usuń koszty operacyjne związane z nieruchomością, z dochodu brutto. Każdy obiekt nieruchomości obejmuje koszty operacyjne. Z reguły są to koszty związane z treścią, ubezpieczeniem, podatkami i zarządzaniem nieruchomościami. Wykorzystaj dokładne obliczenia tych ilości i odliczają je z dochodu brutto obliczonego powyżej. Więc otrzymasz "dochód netto" z nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że po założeniu czynszu okazuje się, że możemy spodziewać się następujących rocznych kosztów związanych z nieruchomością: wkład w wysokości 900 USD w zarządzaniu nieruchomościami, 450 USD za konserwację domową, 710 USD w podatkach i 650 USD za ubezpieczenie. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "6290 USD" to nasz zysk netto.

Należy pamiętać, że przy obliczaniu stawki kapitalizacji, wydatki handlowe, w tym koszty zakupu nieruchomości, płatności kredytowych, opłat i t.RE., "Nie" są brane pod uwagę, ponieważ te punkty odzwierciedlają sytuację inwestora i są z natury zmiennych. Niekorzystnie wpływają na porównanie neutralne, dla których stopa kapitalizacji jest przeznaczona.

Obraz zatytułowany figury Cap Oceń Krok 3

3. Podziel dochód netto do ceny, który został zapłacony za zakup własności. Wskaźnik kapitalizacji jest relacją między dochodem netto z własności i jego początkowej ceny lub remontu. Wskaźnik kapitalizacji wyraża się jako procent.

Przypuśćmy, że nabyliśmy naszą własność za 4000000,00 $. Biorąc pod uwagę te informacje, mamy teraz wszystko, co musisz wiedzieć, aby znaleźć naszą stopę kapitalizacji. Cm. poniżej:

9000 USD (dochód brutto)

-900 $ (Zarządzanie nieruchomościami)

-450 USD (treść)

-710 USD (podatki)

-650 $ (ubezpieczenie)

= 6290 USD (zysk netto) / 40000 USD (cena zakupu) = 0.157 = "15.7% stopy kapitalizacji "

Część 2 z 2:

Użyj stawki kapitalizacji z umysłem

jeden. Użyj stawki kapitalizacji, aby szybko porównać podobne możliwości inwestycyjne. Wskaźnik kapitalizacji stanowi głównie obliczonym przychodem odsetkowym, który inwestor może uzyskać z zakupu nieruchomości. Z tego powodu wskaźnik kapitalizacji doskonale nadaje się do porównywania potencjalnego nabycia z innymi możliwościami inwestycyjnymi podobnymi. Stopa kapitalizacji umożliwia szybkie porównywanie potencjalnych dochodów z nieruchomości inwestycyjnych i pomoże Ci zawęzić listę opcji.

Załóżmy na przykład, że uważamy możliwość zakupu dwóch przedmiotów nieruchomości w tym samym obszarze. Jeden ma wskaźnik kapitalizacji 8%, podczas gdy w innym jest 13%. To wstępne porównanie przemawia na rzecz drugiej nieruchomości, ponieważ obiecuje otrzymywać większe przychody dla każdego zagnieżdżonego dolara.

Obraz zatytułowany figury Cap Oceń Krok 5

2. Nie używaj stawki kapitalizacji jako jedynego czynnika w określaniu żywotności inwestycyjnej. Pomimo faktu, że szybkość kapitalizacji umożliwia szybkie, lekkie porównania między dwoma lub więcej obiektami nieruchomości, nie jest jedynym czynnikiem, który należy rozważyć. Inwestycje nieruchomości mogą być trudne. Proste inwestycje zależą również na wyrównanie rynku sił i nieprzewidzianych wydarzeń, które wykraczają poza proste obliczenia stawki kapitalizacji. Przy minimalnym przypadku należy również rozważyć potencjał wzrostu dochodów własności, a także wszelkich możliwych zmian w jego wartości.

Na przykład, przypuszczać, że kupujemy nieruchomość 100 000,00 $ i oczekujemy otrzymania 100 000,00 $ zysków rocznie, co daje nam wskaźnik kapitalizacji 10%. Nagle lokalny rynek mieszkaniowy podlega zmianom, a koszt posiadania wzrasta do 1500 000,00 USD, a wskaźnik kapitalizacji spadnie do 6,66%. W takim przypadku warto rozważyć możliwość sprzedaży nieruchomości, a zysk jest wykorzystywany do innych inwestycji.

Obraz zatytułowany figura Cap Oceń Krok 6

3. Wykorzystaj wskaźnik kapitalizacji, aby potwierdzić poziom dochodu nieruchomości inwestycyjnych. Jeśli znasz częstotliwość kapitalizacji własności w obszarze jego lokalizacji, możesz użyć tych informacji, aby określić rozmiar zysku netto swojej nieruchomości, którą musisz wygenerować, aby uzasadnić swoje inwestycje. Aby to zrobić, po prostu pomnóż cenę żądanej o nieruchomość w stawce kapitalizacji takiej nieruchomości w obszarze, aby znaleźć jego "zalecany" poziom netto dochodu. Warto zauważyć, że zasadniczo obliczenie "zysku netto" zmniejsza się do równania (zysk / cenę netto) = stawka kapitalizacji.

Na przykład, jeśli nabyliśmy nieruchomość za 400 000,00 USD w obszarze, w którym najbardziej podobną własnością ma wskaźnik kapitalizacji 8%, moglibyśmy znaleźć nasze "zalecane" poziom dochodów, mnożąc 400000.00 × 0,08 = "32 000 $". Wynikowa wartość jest kwotą zysku netto nieruchomości, która będzie musiała zostać wygenerowana rocznie w celu uzyskania stawki kapitalizacji w wysokości 8%, która odpowiednio, powinna wpływać na aklimatyzację stawek wynajmu.

Rada

Zawsze upewnij się, że rentowność nieruchomości inwestycyjnych, a także obliczyć koszty, jeśli to możliwe. Stan związany z propozycją zakupu nieruchomości powinno obejmować przegląd umowy najmu, aby sprawdzić dochód do wynajmu. Koszty można obliczyć, kontaktując się z niezależnym dostawcą.
W procesie oceny wartości nieruchomości rzeczoznawcy będą spojrzeć na porównywalną sprzedaż, koszt ożywienia i wyników podejścia dochodu. Podejście dochodowe pokazuje niezbędną wydajność kapitału i rentowności pożyczonego kapitału.

Ostrzeżenie

Stopa kapitalizacji nie odzwierciedla przyszłych ryzyka. Inwestor nie może polegać na stawce kapitalizacji jako wskaźnika, że obecny dochód lub wartość nieruchomości pozostanie na tym poziomie przez cały czas. Nieruchomość i czynsz związany z nim może deprecjonować lub zwiększyć cenę. Koszty mogą jednocześnie rosnąć. Stawka kapitalizacji nie wykazuje przyszłej prognozy ryzyka.