Jak kupić kompleks mieszkalny: 8 kroków

Zakup kompleksu apartamentów jest złożony, długi i czasami konieczny. Bardzo ważne jest zebranie maksymalnej ilości informacji, zanim zdecydujesz się kupić. Ubieganie się o hipotekę kompleksu apartamentów w ogóle w przeciwieństwie do oświadczenia o hipotece na zakup domu. Kompleksy mieszkalne z czterema i więcej apartamentami są nieruchomości komercyjne, a pożyczki pod nimi mają różne warunki w ramach umowy.

Kroki

jeden. Zdecyduj, czy naprawdę chcesz kupić kompleks wielu apartamentów. Takie domy mają mieszane połączenie pomieszczeń biurowych i mieszkalnych, ale 80% powierzchni budynku musi być przypisane do pomieszczeń mieszkalnych. Taki kompleks mieszkalny musi mieć poziom C + lub wyższy. Oznacza to, że nie można wynająć mieszkania na dzień lub tydzień, a mieszkanie nie powinno składać się tylko z sypialni, jak w hotelu lub motelu.

Obraz zatytułowany Kup kompleksu mieszkania Krok 2

2. Zanim podejmiesz pożyczkę, zadaj sobie pytanie:

To cena uzasadniona?

Czy będę mógł to na to pozwolić? To jest opłacalny załącznik? Kredytobiorcy zazwyczaj oceniają koszty wynajmu, podatków i kredytów hipotecznych, aby poprawnie obliczyć finansowanie. W oczach komercyjnych kredytobiorców Twoje osobiste finanse nie są tak ważne jak zdolność budynku, aby odzyskać.

Czy mam dobrą rating kredytową?

Czy mam nieruchomość, która może działać jako zabezpieczenie?

Czy powinienem podjąć pożyczkę jako korporacja lub jako spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC)?

Czy będę mógł poradzić sobie z budynkiem mieszkalnym, albo muszę zarejestrować firmy zarządzające nieruchomości, aby rozwiązać problemy z najemcami lub z konserwacją, która może się powstać?

Powinienem szukać partnera?

W budynku dobrym stanie?

Czy będę w stanie zwiększyć koszt budynku?

Obraz zatytułowany Kup z kompleksu mieszkania Krok 3

3. Zbieraj informacje o domu, który chcesz kupić. Nie można wydać pożyczki, jeśli budynek będzie wymagał znaczących inwestycji lub jeśli kompleks nie jest natychmiast wypełniony o 85% co najmniej trzy miesiące.

Obraz zatytułowany Kup kompleksu mieszkania Krok 4

cztery. Porozmawiaj z innymi inwestorami komercyjnymi. Zapytaj ich o zalety i kopalnie posiadania kompleksu mieszkalnego.

Obraz zatytułowany Kup kompleksu mieszkania Krok 5

pięć. Porozmawiaj z lokalnym agentem nieruchomości. Zapytaj ich zarządu o miejsce, które chcesz kupić. Dowiedz się o możliwych zmianach w skali okręgu lub publikacjach, które mogą mieć negatywny wpływ ekonomiczny na kompleks. Jeśli ogólny plan miasta jest wskazany, że kilka mil od kompleksu zostanie zbudowany przez lotnisko, może powodować trudności z wynajmem lokali. Nie myśl, że wszystko pozostanie niezmienione, spójrz na historię dzielnicy i sugeruje, które zmiany mogą być produkowane w przyszłości.

Obraz zatytułowany Kup kompleksu mieszkania Krok 6

6. Podaj swój ostateczny cel - powód, dla którego chcesz kupić nieruchomość. Zdecyduj o strategii, aby osiągnąć cel, będziesz miał jakieś trudności gospodarcze i możesz odsprzedać kompleks, jeśli chcesz je posiadać. Oto trzy strategie biznesowe:

Odległy pomieszczenia w kondominium i sprzedać je do właścicieli domów.

Skorzystaj z 1031. Zgodnie z prawem Stanów Zjednoczonych nie jesteś zobowiązany do zapłaty podatku podczas sprzedaży mieszkania, ale jeśli sprzedasz dom, podatek musi zostać zapłacony.

Rafinanizuj nieruchomość. Użyj korzyści, które otrzymałeś na zakup nowej nieruchomości komercyjnej.

Obraz zatytułowany Kup kompleksu mieszkania Krok 7

7. Dom musi być sprawdzony przez doświadczonego eksperta. Upewnij się, że inspekcja została przeprowadzona we wszystkich aspektach, nie liczą się na standardową kontrolę, która nie może zawierać kontroli obszarów problemowych, takich jak mokra piwnica. Pay Chown więcej pieniędzy, aby mieć pełną kontrolę. Jeśli inspekcja ujawnia problemy, nie podejmuj propozycji ani nie zmniejszają ceny, aby zapłacić niezbędną naprawę, aby zaoszczędzić pieniądze.

Obraz zatytułowany Kup kompleksu mieszkania Krok 8

osiem. Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty do karmienia pożyczki. Twój agent nieruchomości może ci pomóc. Większość instytucji kredytowych wymaga następujących dokumentów (ale twój bank może wymagać więcej):

Twoja osobista kondycja finansowa (lub Fannie Mae Form 1003, jeśli planujesz ubiegać się o hipotekę przez Fannie Mae).

Dokumentacja na bieżącym przepływie środków pieniężnych.

Stwierdzony dochód operacyjny budynku przez ostatnie dwa lata.

Dochód operacyjny budynku na ostatni rok do bieżącej daty.

Miesięczne koszty utrzymania budynku przez ostatnie 12 miesięcy.

Zdjęcia budynku dzisiaj.

Rada

Nie będziesz mógł kupić kompleksu płaskiego z ponad 4 apartamentami, jeśli nie masz dobrej historii kredytowej i handlowej. Niektórzy zaczynają się od małych - kupujących dupleksów lub tripleksów. Jeśli udaje im się skutecznie zarządzać tą nieruchomością przez kilka lat, idą do większych, apartamentów. Nie musisz mieszkać na każdym nabytym kompleksie, jeśli masz możliwość, aby ją szybko sprzedać - sprzedać.
Fannie Mae zazwyczaj nie daje pożyczek do zakupu kompleksów mieszkalnych o wartości mniejszej niż milion dolarów, w przeciwnym razie ich zyski nie będą wystarczające. Nadal możesz ubiegać się o pożyczkę do lokalnego banku, ale najprawdopodobniej stopa procentowa w banku będzie wyższa.

Ostrzeżenie

Niech doradca nieruchomości przeczyta umowę przed podpisaniem tego! Większość pożyczek komercyjnych ma niezwykle przeceną cenę.
Opłaty za złożenie wniosku o pożyczkę komercyjną są bardzo wysokie, większość z nich kosztuje około pięciu tysięcy dolarów.